De onhoudbare vermogenskloof tussen de generaties

Degenen die meer dan tien jaar geleden een huis hebben gekocht hebben hun vermogen flink zien groeien. Met name in de jaren negentig zijn de huizenprijzen enorm hard gestegen. Door deze situatie is er een vermogensongelijkheid ontstaan tussen de generaties. Het is maar de vraag of deze situatie houdbaar is omdat deze niet gebaseerd is op daadwerkelijke marktverhoudingen. Maar een correctie op deze ongelijkheid zou wel eens een flinke financiële klap kunnen betekenen voor de babyboomers. Kan deze generatie dit vermogen wel vasthouden of zal dit vermogen verdampen?

Starters op de huizenmarkt hebben het momenteel lastig. De huizen zijn nog steeds heel erg duur, want de correctie op de huizenprijzen is nog heel erg beperkt. De overwaardering van de huizen bestaat dus nog steeds. De extra maatregelen om starters te helpen hebben de prijzen nog enigszins overeind gehouden. Deze startersregelingen houden de prijzen nog even hoog, maar het is maar de vraag hoe lang dat zal duren. Momenteel lijkt de regelgeving ook remmend te werken op de prijsontwikkelingen. Er zijn heel wat extra eisen gesteld om mensen te beschermen tegen zichzelf. Daardoor kunnen ze minder makkelijk een huis kopen en dat leidt tot een lagere vraag en uiteindelijk tot lagere prijzen.

Deze starters moeten een huis kopen dat waarschijnlijk niet in waarde zal stijgen. En dat is een hele andere beslissing dan huizenkopers eerder maakten. Kocht je tien tot twintig jaar geleden een huis dan ging de koper ervan uit dat zijn huis elk jaar flink in waarde zou stijgen. De waardestijging was vaak een stuk hoger dan de rente die betaald moest worden en die rente kon ook nog eens deels worden afgetrokken. De verwachting van de huizenkoper was dus dat de waardestijging hoger zou zijn dan de hypotheeklast. De effectieve rente was vaak hooguit vijf procent terwijl de prijsstijging van de huizen vaak rond de tien procent lag. Dat betekent niet alleen gratis wonen, maar daarnaast ook slapend rijk worden. De opbrengst van het huis is jarenlang hoger geweest dan de kosten. Deze mensen woonden gratis in hun huis en verdienden daarboven zelfs nog wat. Voor heel veel mensen uit deze generatie geldt dat de waardestijging dus hoger is dan de hypotheeklasten die mensen hadden in die jaren. Iedere huizenkoper liep binnen en je was eigenlijk gek als je geen huis kocht.

Maar wie betaalt de kosten van het huis dan als de koper het niet gedaan heeft? Het is heel goed mogelijk dat in individuele gevallen de prijs van het huis snel stijgt, bijvoorbeeld doordat de omgeving verbetert.  Maar een hele generatie die jarenlang gratis heeft kunnen wonen is een hele andere kwestie. Dit heeft in een scheve situatie tussen de generaties geresulteerd. Niet alleen is de staatsschuld doorgeschoven naar de toekomst, door de huizenzeepbel is het vermogen doorgeschoven naar de oudere generaties. Dit is een situatie die je niet zonder pijn kan corrigeren en ook niet zonder pijn in stand kan houden.

De huidige starter heeft de verwachting dat de huizenprijzen stabiel zullen blijven. Dat betekent dat deze koper heel anders tegen deze beslissing aankijkt. Hij moet namelijk echt gaan betalen voor zijn huis. Dat maakt het huis stukken minder waard (ik heb het hier over verwachtingen en niet over feiten omdat de verwachting het gedrag van de consument bepaalt) . Eerder was de verwachting dat de woonlasten gecompenseerd zouden worden door een stijging van de huizenprijzen. Je moest natuurlijk wel betalen, maar dat verdiende je terug doordat je vermogen groeide. Koop je nu een huis dan moet je echt gaan betalen voor je woonlasten. Er is geen cadeautje meer omdat de huizenprijzen niet meer stijgen. Een huis waar je voor moet betalen is minder waard dan een huis waar je nagenoeg gratis in kan wonen. Voor een huis waarvan je weet dat de waarde omhoog gaat wil je meer betalen dan voor een huis waarvan de prijs niet zal stijgen of zelfs zal dalen. In de huizenprijzen is dit nog niet verwerkt. Dit kan de huizenprijzen steeds verder onder druk zetten.

En  deze correctie kan een lange tijd duren. Er zal zeker veertig procent van de prijs af moeten om weer in de buurt te komen van een normale prijs. Maar als het sentiment eenmaal negatief is dan kan deze correctie ook nog wel eens doorschieten naar beneden. Als het inkomen en de economie flink groeit dan kan dat de situatie helpen, maar de kans daarop is helaas heel klein. Als de economische groei verder blijft stagneren dan is een nog grotere correctie nodig om de zaken weer recht te trekken.

Gaat er echt een langdurige daling inzetten dan kan het sentiment verder omslaan. Als je een huis koopt in een dalende markt zie je een heel somber beeld ontstaan. Stel dat je huis elk jaar een paar procent in waarde daalt dan verlies je elk jaar weer geld. Stel je lost ook steeds keurig een deel van je hypotheek af. Dan zit je na tien jaar nog steeds met een schuld die 100% of meer bedraagt van de waarde van je huis. Bovenop je woonlasten gooi je elk jaar een deel van je vermogen weg doordat de waarde van je huis daalt. Mensen die verkopen blijven dan veel vaker met een restschuld achter en je bouwt nauwelijks overwaarde meer op. Het duurt altijd even voordat dit besef doordringt, maar als het sentiment in de markt zit dan is het ook niet zomaar meer verdwenen. Verwachtingspatronen worden niet zo snel doorbroken. In de periode ’79-’83 was er een forse daling van de huizenprijzen. Het duurde even voordat de daling inzette, maar daarna lag de markt tien jaar lang stil doordat mensen er wel weer even klaar waren met het kopen van een huis. Er waren in die tijd juist heel veel negatieve verhalen op de verjaardagen over de huizenmarkt. Men had het erover dat je je huis niet kwijtraakte en dat er veel verlies werd geleden en dat mensen achterbleven met een restschuld. Het huizensentiment werkt vertraagd door, maar als het eenmaal minder gaat dan wordt het stukken minder populair om een huis te kopen. Als het verleden als maatstaf genomen moet worden dan hebben we nog een aantal jaren van flinke prijsdaling voor de boeg en daarna nog zeker tien jaar stagnatie van de woningmarkt.

Dan is er het probleem dat de huidige generatie woningbezitters de huizen niet eindeloos vast kan houden. Momenteel is het aantal transacties enorm ingezakt en blijft de prijs relatief hoog. Maar op een gegeven moment komt de markt weer in beweging. Mensen willen bijvoorbeeld verhuizen naar een ander huis dat beter past bij hun leefsituatie. Anderen verkopen hun huis om te gaan huren zodat ze nog even het ervan kunnen nemen. Ze kunnen wereldreizen maken en andere leuke dingen doen. Kortom mensen willen hun vermogen verzilveren. Normaal gesproken is dat geen probleem. Maar nu zit het vermogen bij een enkele groep en willen ze allemaal tegelijkertijd hun vermogen verzilveren. Dat leidt tot een flink aanbod van huizen en dat kan de huizenprijzen onder druk zetten. Ook pensioenfondsen hebben veel vastgoed en als het aantal gepensioneerden toeneemt zullen zij ook steeds meer van hun vermogen om moeten zetten in liquide middelen om uitkeringen te kunnen doen. Er komt dus vanuit die kant een aanbod van vastgoed. En dat kan de prijzen onder druk zetten.

Dat dit aanbod van woningen er aan zit te komen is zeker, maar er zijn ook nog een aantal onzekere factoren. Het is bijvoorbeeld goed mogelijk dat de centrale bank de rente de komende jaren moet verhogen. Bij een hogere rente is het minder aantrekkelijk om een lening af te sluiten. Zonder lening kun je geen huis kopen en deze renteverhoging zal dus de vraag naar koophuizen raken. Deze rente kan ook op andere manieren hoger worden. Momenteel is er de hypotheekrenteaftrek en die zorgt ervoor dat de effectieve rente op je hypotheeklening lager wordt. Als de hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd dan is het effect vergelijkbaar met een renteverhoging. Er zullen minder hypothecaire leningen worden uitgeschreven en de vraag naar huizen zal afnemen.

Verder zijn er momenteel nog een aantal stimuleringsmaatregelen van kracht. Met name voor starters zijn er subsidies om de verkopen van huizen te stimuleren. Wil men deze regelingen doorzetten of worden deze toch afgebouwd. En aan de andere kant wil men ook hogere eisen voor kredietverstrekking aan consumenten. Als deze eisen omhoog gaan dan kunnen mensen minder lenen. Ook dit zorgt ervoor dat de vraag naar huizen omlaag gaat. Regelgeving is altijd een onzekere factor en het is moeilijk te voorspellen wat de politiek in de toekomst nog zal bedenken om de huizenmarkt te “stimuleren”.

Een ander puntje dat juist de huizenprijzen stuwt is het tekort aan woningen. Het tekort aan woningen laat zich moeilijk voorspellen. Ten eerste is het de vraag hoeveel huizen er de komende tijd gebouwd gaan worden. Het is goed mogelijk dat de overheid nog allerlei maatregelen neemt om de bouw te stimuleren. Aan de andere kant zijn er ook geluiden dat met name gemeenten flink bezuinigen op nieuwe projecten. Verder zijn er ook gebieden waar er overschotten zijn aan huizen. Deze huizen bevinden zich meestal op het platteland. Maar het is goed mogelijk dat de babyboomgeneratie het aantrekkelijk vindt om daarheen te verhuizen als zij met pensioen gaat. Dat zou de tekorten verlichten omdat er dan beter gebruik gemaakt worden van het bestaande woningbestand. Mocht het tekort wel doorzetten dan kan dat een prijsdaling afremmen of voorkomen.

Nu zult u denken dat een lagere waarde van het huis nog wel te dragen is voor de babyboom generatie. De hypotheek is immers vaak al grotendeels afgelost. Ze krijgen dan wel minder voor hun huis, maar dat wil niet zeggen dat die mensen in de problemen komen. Maar er zit nog een hele grote adder onder het gras. Pensioenfondsen zitten flink in het vastgoed. Als het vastgoed in Nederland onderuit gaat dan gaan de dekkingsgraden van de pensioenfondsen mee.  Een correctie op het vermogen van deze generatie heeft grote gevolgen voor de pensioenen. Als dit echt doorzet dan kan het ook effect hebben op de aandelenkoersen en die kunnen ook weer de dekkingsgraad omlaag halen. Het is goed mogelijk dat een correctie op de vastgoedmarkt sterkt doorwerkt in de pensioenen. Mocht dit zo gaan verlopen dan gaat de babyboomgeneratie uiteindelijk toch de prijs betalen voor de huizenzeepbel.

Als er sprake is van overwaardering dan zit er een flinke vertekening in de huidige huizenprijzen. Het vermogen bestaat dan alleen maar op papier, maar verdwijnt als mensen dit vermogen straks proberen te verzilveren. Maar op basis van dit papieren vermogen zijn wel beslissingen genomen. De “overwaarde” van het huis is bijvoorbeeld gebruikt om de auto of keuken te financieren. Maar wat als er helemaal geen overwaarde blijkt te zijn. Hoe ga je dan je huis verkopen nadat je met pensioen bent gegaan? Alle beleggers in vastgoed kunnen zich ook verkijken op de huidige prijs. Naast de pensioenfondsen zijn er nog meer institutionele beleggers die beleggen in vastgoed. Daarbij kun je denken aan de fondsen om de werkloosheidsuitkeringen te dekken of aan andere verzekeringen. Door grote rendementen op deze fondsen konden de premies relatief laag blijven. Als de rendementen lager worden dan zijn er heel wat premies die omhoog zullen moeten. Prijssignalen zijn heel belangrijk voor het functioneren van de markt en de maatschappij. Het verstoren van deze prijssignalen kan hele vergaande consequenties hebben. Er worden beslissingen genomen op basis van prijzen. Als later blijkt dat deze prijzen niet correct waren dan zou de keuze wel eens verkeerd uit kunnen pakken.  

Het effect van een instorting van de huizenmarkt is dat de vermogensverhouding weer normaliseert. Maar men is hard bezig om te voorkomen dat de economie inzakt. De huizenprijzen moeten hoog blijven en grote correcties moeten uitblijven. De prijssignalen moeten blijven gestuurd worden om correcties te voorkomen. Men wil dat de consumenten dezelfde beslissingen blijven nemen als zij in 2007 namen. Om dit voor elkaar te krijgen moet er zo geknutseld worden met de prijzen dat het leven doorgaat alsof er niets gebeurd is. Dit is alleen haalbaar door meer geld in de hypotheekmarkt te pompen en de rente drastisch te verlagen. Je moet er kortom voor zorgen dat je de consument zover krijgt dat hij teveel blijft betalen voor een huis.

De rente wordt laag gehouden en er wordt extra geld in het systeem gebracht om de zaken maar aan het rollen te houden. Met een lage rente kan een huizencrash wellicht worden uitgesteld. Maar zelfs met de zeer lage hypotheekrentes die je nu ziet blijven de huizenprijzen dalen. Het is een zeepbel die men met alle macht in stand probeert te houden. Als deze zeepbel klapt dan heeft dat grote gevolgen. Niet alleen voor de huizenbezitter, maar ook voor de pensioenen en andere beleggers. De prijzen zullen dan de werkelijke situatie weerspiegelen.  De situatie is momenteel volledig uit het lood geslagen. Een dergelijke scheefgroei kon ontstaan door het sturen van de huizenmarkt en de hypotheekmarkt. Daardoor ontstond een sfeer dat het niet opkan. Maar deze scheefgroei is naar mijn mening niet houdbaar. De verdeling tussen arm en rijk zal steeds meer een verdeling worden tussen jong en oud. Het is maar de vraag hoe lang de jongere generatie dat zal accepteren. Hoe langer de zittende club doorgaat met potverteren hoe groter zal de wrok zijn van de mensen die de rekening moet betalen. Hoe gaat men uitleggen dat de jongere generatie de staatsschuld mag afbetalen terwijl de ouderen op het vermogen zitten?